淺談不動產投資信託(Real Estate Investment Trust;REIT)--讓你花一萬塊當房東?

過去幾年，曾經有一個投資產品賣得嚇嚇叫，那就是REIT(不動產投資信託)，當初有幾個廣告詞滿吸引人的，「平均4％的投資報酬率」，「讓你用一萬塊當房東」，「小資族輕鬆投資房地產」，聽起來是不是很心動呢？尤其是在房價水漲船高的年代，房地產投資看起來一般人難以企及，現在有個工具可以讓你一起投資房地產，對有土斯有財的華人社會來說，的確是挺誘人的。

那究竟不動產投資信託(Real Estate Investment Trust;REIT)是什麼呢？以下就來簡單介紹這個東西。

先來看看維基百科上面的說明。

不動產投資信託（英語：Real Estate Investment Trust，縮寫：REIT）又稱房產信託、地產信託；是一種類似封閉式共同基金，但投資標的物為不動產的投資工具。投資信託由美國國會於1960年創造，主要是藉由不動產的證券化及許多投資人的資金集資，使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。同時投資人又不需要實質持有不動產標的，並可在證券市場交易，因此市場流通性優於不動產。


看起來是不是霧煞煞，簡單的來說，由大公司集資買下或者建造房地產(已開發完成的商業辦公大樓、百貨公司、商場、旅館及集合住宅大樓。)再將這些東西包裝成基金，分割成很多單位，每個單位的價格不貴，讓小資的投資人也負擔的起，理想狀態下他創造了一個互惠雙贏的商品。

投資人：一般投資人沒有太多的錢能夠投資房地產，尤其是小資族，就算想買個小套房出租可能都要百萬起跳，而REIT提供了投資人輕鬆投資房地產的方式，加上租金收益全數配息，現金殖利率約2.5至3.5％，比定期存款利息高出一、二倍，最方便的是，投資人不用去擔負管理招租之類的瑣事。

發行商：REIT是先向投資人募集資金，再用以投資不動產。REIT具有所有權，平時收取租金並定期分配現金股利給投資人，若處分不動產則收益或損失都歸投資人，這些大公司就不用拿自己的錢來玩這種金錢遊戲，而且還可以賺手續費等等內扣費用。


講更簡單的，就是發行商募集大家的錢，去投資房地產，所獲得的租金扣除必要費用後發給投資人。


那交易所需費用有那些呢？

交易成本 證券交易稅：不課徵。
交易手續費：費率為0.1425%。 
利息所得稅：採分離課稅，免併入所得稅結算申報。
證券所得稅：不課徵。

感覺好像超棒的，那有什麼風險呢？
1.和債券不同，不保證有固定收益，房地產也有可能遇到招租狀況不佳，導致租金狀況不如預期，發放的利息就變少了。
2.價格與房地產景氣和利率相關，可能在房價下跌的情況，處分資產時遭遇損失，也有可能出租狀況不佳，然後REIT的價格就下跌，也就是賺了利息賠了價差。

有些人會覺得房地產很穩定，覺得REIT的收益比貸款利息還高，就會貸款去套利，但這樣其實是很有風險的，就像房地產一樣，景氣好壞會影響租金的高低和出租的難易，如果配息狀況不佳，可能就會讓你貸款的利息付不出來，所以在投資任何商品之前，還是得考量到風險。

多了解這些金融商品，下次遇到理專銷售的時候，相信就會具有更好的識別能力，要記得，理專不一定會賣給你最好的投資商品，但一定會賣給你可以讓公司賺錢的商品，投資都是自己辛苦的血汗錢，還是要多三思才是。

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